Aplicativos digitais: possibilidade de disponibilização de imóveis para locação em condomínios após a recente decisão do REsp nº 1.819.075

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A questão da locação por plataformas eletrônicas, mormente em condomínios, tem causado grande polêmica e repercussão após a decisão proferida pela Quarta Turma do STJ no REsp no 1.819.075 no último dia 20.04.2021(ainda não publicada) – tendo originado, inclusive, várias interpretações deturpadas noticiadas pela mídia, as quais pretendo, neste artigo, por ser matéria açambarcada em minha especialidade jurídica, rechaçá-las, de modo a disseminar informação jurídica esclarecedora e, consequentemente, correta.

Ao contrário do que em vários veículos midiáticos tenha sido noticiado, o STJ continua entendendo que diante do “nítido propósito de destinação residencial a terceiros, mediante contraprestação pecuniária”, a modalidade de disponibilização de imóveis nas plataformas digitais para ocupação (tais como Airbnb, Booking, etc.) continua caracterizando, em geral, contrato de locação por temporada e não contrato de hospedagem.

Explica-se: a decisão proferida pela Quarta Turma do STJ no REsp no 1.819.075 entendeu que, segundo se infere da Lei no 11.771/2008, para configurar-se na modalidade (hospedagem), a modalidade de disponibilização de imóveis nas plataformas digitais para ocupação (tais como Airbnb, Booking, etc.) deveria dispor de uma série de serviços que, na prática, não são prestados na espécie sob exame – uma vez que eventual prestação de serviço pelo locador, como, a título de exemplo, lavagem de roupas de cama, não possui o condão de caracterizar um serviço de “hospedagem”, considerando-se uma atividade meramente “circunstancial”.[1]

Importante esclarecer que, a jurisprudência do STJ continua indicando, a nível geral, que a norma condominial que restrinja o uso dos aplicativos eletrônicos para locação de imóveis condominiais deva ser ponderada pelos requisitos de razoabilidade e legitimidade em detrimento do direito de propriedade, analisando-se proficuamente a peculiaridade de cada caso em concreto; assim como a decisão em comento (REsp no 1.819.075) seja fruto de uma análise singular dos fatos do caso objeto do recurso.

Nesse sentido, o voto divergente (e vencedor), de lavra do Ministro Raul Araújo, negou a possibilidade de utilização do imóvel para a finalidade a que estava se prestando, naquele caso concreto, justificando que “a relação jurídica analisada é atípica, assemelhando a contrato de hospedagem. O que não pode ser admitido, em face da convenção condominial, é a alteração do contrato típico em convento, a qual restou evidenciada pela prova dos autos.”

Segundo análise do ilustre Professor Luiz Antônio Scavone Júnior (à qual me perfilho totalmente), sobre a decisão em tela, ao tecer o Ministro menção à palavra “convento”, em seu voto, conota à origem latina “conventus” – reunião, assembleia, colônia romana – porquanto, no local, o proprietário em questão, “utilizando-se acidentalmente da plataforma Airbnb”[2], disponibilizava para ocupação quartos da unidade autônoma (apartamento) para pessoas distintas, as quais não mantinham qualquer vínculo entre si, assemelhando-se a uma espécie de pensão (“à moda antiga[3]”) – o que desviaria da finalidade do uso do imóvel inserido em condomínio (qual seja, residencial), consequentemente desviando, igualmente, a qualquer forma de locação, especialmente do conceito legal da (permitida) locação por temporada previsto no art. 48 da Lei no 8.245/1991 (residencial).

Desta forma, a matéria, a nível geral, não está sedimentada, e a decisão em questão não possui caráter vinculante – ou seja, não pode ser aplicada pelos condomínios a todos os casos, de forma “generalizada” –, uma vez que independentemente da “plataforma” utilizada ou não, não se pode cessar aos proprietários de unidades condominiais seu direito de disporem de seus imóveis utilizando-se, fielmente, da modalidade de locação por temporada residencial prevista no art. 48 da Lei do Inquilinato, sob pena de denegar vigor a um artigo de lei e ultrajar seu direito à fruição (intrínseco ao direito de propriedade, garantido constitucionalmente – art. 5º, XXII, CRFB).

Portanto, é recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.

* A autora é Advogada inscrita na OAB/SC no 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica, Conselheira da OAB/SC – Subseção de Itajaí, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC – Subseção de Itajaí e Árbitra da Câmara de Arbitragem e Mediação de Santa Catarina – CAMESC.

Contato: mirelle@wisbeck.adv.br

 1 2 3 SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2021/04/23/airbnb-e-plataformas-eletronicas/. Acesso em: 27 abril.2021.

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