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Veto presidencial é derrubado pelo Senado: liminares em ações de despejo ficam proibidas até 30 de outubro

Por Mirelle C. Wisbeck Krieger

O Senado Federal, na quarta-feira (19) p.p., derrubou o veto presidencial constante no Capítulo VI da Lei no 14.010 de 2020 (RJET – Regime Jurídico Emergencial e Transitório) no tocante às locações de imóveis urbanos.

O artigo reestabelecido é o 9o – que proíbe (até 30 de outubro) a concessão de liminar para desocupação de imóveis urbanos nas ações de despejo ajuizadas a partir de 20 de março.

Em outras palavras, não haverá concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ingressadas no período compreendido entre 20 de março de 2020 a 30 de outubro de 2020, exceto nas seguintes hipóteses (isto é, ainda cabe liminar): (a) quando no término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; (b) quando houver a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; e (c) quando houver a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Particularmente, s.m.j., ainda que o artigo 393 do Código Civil – que prevê o caso fortuito e a força maior (conceito no qual podemos enquadrar a atual pandemia causada pelo Coronavírus – COVID-19) como aptos a excluir do devedor a responsabilidade pelos prejuízos do credor – possa ser aplicado em inúmeros tipos de contratos, inclusive os de locação imobiliária, continuo entendendo que, proibir uma liminar de despejo por “falta de pagamento” do locatário, por exemplo, estar-se-á, beneficiando exageradamente o locatário em detrimento do locador, configurando, em muitos casos, enriquecimento ilícito.

Explico: não obstante a pandemia se enquadre no conceito de caso fortuito ou força maior, aplicar o artigo 9o da Lei no 14.010 de 2020 e eximir, ainda que em caráter emergencial e transitório, o devedor-locatário de suas responsabilidades contratuais (como no caso os pagamentos de seus alugueres sob pena de rescisão do contrato e despejo já em caráter liminar – desde que cumpridos os requisitos dos artigo 9ª c/c 59, parágrafo 1º, IX e 62 da Lei 8.245/1991), sem exigir-lhe demonstrar ter sido efetivamente atingido financeiramente pela pandemia (COVID-19), isto é, para que seja avaliado se esta teve efeito real de alterar as condições contratuais e representou, de fato, força maior ou caso fortuito na relação contratual em questão (artigos 317 e 478 do Código Civil), é posicionar o locador de forma “automática” em extrema desvantagem, uma vez que o imóvel continuará à disposição do devedor-locatário, nas mesmas condições contratuais que recebeu.

O entendimento da atual doutrina civil-pandêmica, especificamente no tocante ao Coronavírus, reforça ser necessário precisar de que forma o vírus impediu ou dificultou o cumprimento da obrigação pelo inadimplente. Portanto, ainda que o COVID-19 seja reconhecido como evento de força maior, o artigo 9o do RJET – Regime Jurídico Emergencial e Transitório, ora reestabelecido pela derrubada do veto presidencial, deturpa o entendimento desta corrente doutrinária mais sensata, inviabilizando uma análise realmente perfunctória do equilíbrio contratual de cada caso concreto, que deveria ser tratado de forma peculiar, sob pena de não se conseguir evitar que contratantes desleais utilizem-se da crise como “válvula de escape” – uma verdadeira chance “legal” de exoneração – ainda que provisória – de suas obrigações contratuais.

Resta-nos, pois, insistir na preocupação em demonstrar que existem pontos a serem analisados sem generalizações, pois assim como, de fato, existirão situações em que o locatário efetivamente é afetado pelos efeitos da pandemia, existirão locadores que têm bens locados como fonte de renda – e não raras vezes, como única fonte de renda, uma espécie de “projeto de vida de aposentadoria” – e, com a inadimplência do devedor-locatário, não poderão dispor do seu necessário valor do aluguel.

Por fim, importante ressaltar que a derrubada dos vetos ainda depende de ratificação pela Câmara dos Deputados.

A autora é Advogada inscrita na OAB/SC no 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Sócia da Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica, Conselheira da OAB/SC – Subseção de Itajaí, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC – Subseção de Itajaí e Árbitra da Câmara de Arbitragem e Mediação de Santa Catarina – CAMESC.

E-mail: mirelle@wisbeck.adv.br

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